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第一上海发布研究报告称，予中国海外发展(00688)“买入”评级，预计2023-25年的归母核心净利润为250/267/312亿元，目标价26.26港元。公司土储高度聚焦高能级城市，并拥有稳健的运营能力和财务结构，盈利能力行业领先，有望在行业转折期获得更大市场份额。2023年Q1销售额强劲上升73%至836亿元，该行预计中国海外发展全年销售额有望领跑行业。同时，融资能力和成本上的优势，将使公司获得更多的优质及低成本土储，支持公司持续提升盈利及长远发展。

第一上海主要观点如下：

2022销售金额排名上升至第五位

2022年公司实现合同销售额约2947.6亿元，同比下降20.2%，排名上升至第五位，权益销售金额排名第三位。合同销售面积约1387万平，同比下降26.6%。合同销售均价21251元/平方米，同比增长8.7%。公司依然聚焦主流城市主流地段布局，一二线城市合约销售金额占比提升至65%，30个城市市占率位居当地前三，其中北京合约销售近500亿元，保持市占率第一。公司宣派末期股息每股40港仙，全年派息率30.8%（归母核心净利润口径）。

土地投资规模行业领先，土储高能级城市布局

2022年公司抓住行业洗牌机遇，通过招拍挂、收并购、城市更新等多元化拿地方式，新增总购地金额1209亿元，占2022年全年合约销售金额41%，对应货值2403亿元，其中一线及强二线购地金额和货值占比均超过85%。截至2022年底，公司总土储约6842万方（其中中海宏洋土储为2453万方）。公司（不含中海宏洋）在一线及强二线土储占比为64.8%，按货值计算占比为76%。集团旗下系列公司已售未结转金额为2453亿元（不含中海宏洋为1727亿元），总可售货值为7900亿元，为后续的业绩稳中有升提供充足保障。

利润率维持行业领先，融资成本优势明显

期内公司整体毛利率为21.3%，同比下降2.2个ppt，但处于行业较高水平；归属股东的核心净利润率为13.5%（扣除税后投资物业公允价值及汇兑损益），处于行业领先地位。公司资产负债率约54.58%，净负债率约38.96%，平均融资成本约3.57%，同比略升2个基点但处于行业最低区间。公司在手现金约1103亿元，现金短债比约2.16倍，资本储备充足，公司得以在行业企稳回升的过程中把握市场机遇，获取优质项目。

投资业务稳步增长，资源储备足

期内公司投资物业板块（含写字楼、购物中心、长租公寓、产业园区、康养等）收入增长1.8%（剔除减租影响，同比增长6.9%）至52.6亿元，主要得益于公司克服疫情影响，加快项目入市，新增15个运营项目。同时公司加速轻资产业务拓展，管理规模达94万方，占整体管理规模的12%。写字楼出租率逆市提升8.5个ppt至87%，购物中心出租率93.2%，整体销售额同比增长11.2%，经营持续向好。2023年公司计划入市项目20个，公司目前在营及储备面积分别为665万方及390万方，将在未来有力支持商业板块长期稳健增长，提高整体业绩韧性。

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